Comprar para alquilar una vivienda

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Comprar para alquilar una vivienda

Una manera de inversión muy interesante es comprar para alquilar una vivienda. Junto con la inversión en renta variable y fija es otra manera de diversificar tu dinero.

Elegir la propiedad correcta para alquilar

La elección de la propiedad adecuada para invertir es crucial para tener una compra exitosa para alquilar.

Generalmente es una buena idea buscar una propiedad que sea barata y fácil de mantener.

Evita propiedades muy antiguas o no estándar, lo ideal es comprar una vivienda que esté lista para alquilarse inmediatamente.

Piensa en el tipo de mercado al que quieres dirigirte: por ejemplo, los jóvenes tendrán requisitos muy diferentes a los de las familias o los estudiantes.

Como primer paso, puedes buscar en portales de propiedades como Idealista y Fotocasa para entender qué tipos de propiedades están disponibles por tu zona, y también qué tipos están siendo anunciados para alquiler.

Esto te dará una idea del presupuesto que necesitas para comprar una propiedad, así como de los ingresos probables del futuro alquiler.

Pero también es una buena idea hablar con los agentes inmobiliarios que entiendan realmente el mercado local del alquiler; por ejemplo, qué tipos de propiedades son las más fáciles de alquilar, qué tipos de inquilinos hay en el área y si hay algún tipo de propiedad en escasez.

Es especialmente importante hablar con los bancos si necesitas una hipoteca “comprar para alquilar” para comprar la propiedad.

Los bancos quieren ver que eres solvente de que los ingresos anticipado por alquiler cubrirán cómodamente los pagos de tu hipoteca, normalmente en un 125%.

Esta evidencia será más sólida si has hablado con algunos bancos, en lugar de simplemente mirar las propiedades por internet.

Usa una calculadora de hipotecas para saber el importe que tienes que pagar mensualmente.

Una vez que sepas cuántos ingresos por alquiler podrías generar, podrás determinar si es probable que obtenga ganancias calculando los gastos de tu hipoteca.

Cuando calculas es adecuado, asegúrarse de considerar todos los gastos siguientes.

También es sensato tener un fondo de contingencia reservado en caso de que alguno de tus gastos sea mayor de lo que esperabas.

Gastos de hipoteca de compra para alquilar

Si vas a comprar una propiedad usando una hipoteca de compra para alquilar, es probable que tus pagos mensuales sean tu mayor gasto.

Cuanto mayor sea el efectivo inicial, mejor será la facilidad para la obtención de la hipoteca.

Si desea hablar con alguien sobre cómo encontrar la mejor hipoteca de compra para alquilar para tus circunstancias específicas, las sucursales de los bancos tienen trabajadores especializados en hipotecas.

Si tienes previsto contratar una hipoteca de tipo variable, ten en cuenta que es probable que se produzcan subidas de tipos de interés en los próximos años, por lo que tus gastos podrían aumentar.

Gastos de mantenimiento

Gastos de mantenimiento

No hay una ciencia exacta para calcular los gastos de mantenimiento, pero si ya eres dueño de una casa, deberías tener una buena idea de lo que podría suponerse.

Los propietarios experimentados recomiendan un enfoque de “poco y a menudo” para el mantenimiento, ya que a si se van reparando las averías y mantendrás los gastos bajos a largo plazo.

Como mínimo, un presupuesto de aproximadamente 300 EUR al año estaría bien.

Costes de renovación

Cada pocos años, es probable que necesite redecorar o restaurar partes de la propiedad.

Una vez más, la mejor guía de los gastos probables para este tipo de trabajo es recordar cuando has hecho algo similar en tu propia propiedad.

A título indicativo, el presupuesto para costes de alrededor de 2.000 EUR a lo largo de cinco años sería aceptable.

Alquilar por agencia

Si decide usar un agente de alquiler para encontrar inquilinos, debe presupuestar una cuota de hasta un mes de alquiler.

Si desea que el agente se encarge de la gestión de la propiedad por ti, es decir, cobrar el alquiler, hacer frente a los problemas con los inquilinos y las consultas, etc. Deberas presupuestar sobre el 10-15% de tu alquiler anual.

Seguro del propietario

Es una buena idea contratar un seguro de propietario y, si tienes una hipoteca, el banco generalmente espera que lo hagas.

Puede obtener diferentes niveles de seguro de propietario – por ejemplo, cobertura para el edificio y cobertura para su contenido si la propiedad está amueblada.

Los gastos del seguro del propietario variarán dependiendo del lugar donde vivas, el tipo de propiedad y lo completa que sea la cobertura que estás buscando.

Seguro de impago es también muy recomendable, para cubrirte en caso de que no te paguen el alquiler. Puede rondar alrededor  de 300 EUR al año.

Períodos de vacío

También debe tener en cuenta que la propiedad debe estar vacía durante aproximadamente el 8% del año entre inquilinos o durante las reparaciones.

Impuesto sobre la compra-venta de propiedades y rentas de alquiler

Tendrás que pagar impuestos sobre la renta por las ganancias que obtengas del alquiler de tu propiedad. Tu ganancia es lo que le queda de tus ingresos de alquiler después de deducir los “gastos permitidos”.

Los gastos permitidos incluyen:

  • seguro de vivienda
  • seguro de impago
  • contribución de la vivienda
  • gastos de pleito
  • intereses en hipotecas de compra para alquilar.

Una vez que haya calculado tus ganancias, esto se suma a cualquier otro ingreso que haya ganado en el año (por ejemplo, rentas por trabajo en tu empresa) para calcular cuántos impuesto sobre la renta tendrás que pagar.

Responsabilidades del propietario

Como propietario, tienes un número de responsabilidades por la propiedad de compra para alquilar, incluye:

  • reparaciones en la estructura y exterior de la propiedad
  • mantenimiento de sistemas de calefacción y agua
  • mantenimiento de las instalaciones sanitarias
  • comprobación de la seguridad del gas de todos los aparatos de gas
  • garantizar la seguridad de la electricidad

Garantía del depósito del inquilino

Los inquilinos tienen que pagar un deposito de como mínimo de un mes del importe de una mensualidad.

Certificados de eficiencia energética

Necesitas obtener un certificado de rendimiento energético, cuando alquilas la propiedad a nuevos inquilinos.

Esto les indica lo eficiente que es la energía de la propiedad y le da recomendaciones sobre cómo puede mejorar la eficiencia energética.

Si no tiene certificado energético disponible para que los posibles inquilinos lo vean, no podrás alquilar la vivienda desde junio 2013 es obligatorio.

Cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez fijados por Decreto y que es apta para ser destinada a residencia humana. Es obligatoria.

Deducciones que tiene el arrendador 

Siempre que se trate de la vivienda del inquilino el arrendador podrá practicar sobre el rendimiento neto positivo una reducción del 60%.

Te conviene declarar tu alquiler

Los motivos mas importantes son los siguientes:

  • Hacienda se iterara tarde o temprano
  • Tienes una reducción de un 60%
  • Te multaran

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